En Bref
Un logement G se vend 25% moins cher qu'un logement D en 2024 (Notaires de France), contre 17% en 2021
La décote dépasse désormais le coût réel des travaux de rénovation
600 000 logements G ont été retirés du marché locatif depuis janvier 2025
MaPrimeRénov' 2026 couvre jusqu'à 90% des travaux pour les ménages modestes
La part des passoires dans les biens à vendre est passée de 10% à 15% en 4 ans
Nous y sommes. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location sur le territoire français. En ce premier trimestre 2026, le marché a pleinement intégré cette réalité législative. Pour les propriétaires de passoires thermiques, la question n'est plus de savoir s'il y aura une décote, mais de combien elle sera, et surtout, si elle peut encore être limitée.
Les chiffres des Notaires de France publiés début 2026 sont sans appel : un logement classé G s'est vendu en moyenne 25% moins cher qu'un logement classé D lors des transactions 2024, contre seulement 17% de décote en 2021. En quatre ans, la pénalité a quasi-doublé. Ce n'est plus une tendance, c'est une nouvelle réalité structurelle du marché.
Le marché en 2026 : la valeur verte s'impose comme norme
Le DPE est désormais le deuxième critère de filtrage sur les portails immobiliers, juste après la localisation. Cette évolution comportementale se traduit directement dans les volumes et les prix.
La part des passoires thermiques dans les annonces locatives a chuté de 14% à 8% entre 2021 et 2025 : les propriétaires bailleurs ont massivement retiré leurs biens, contraints par l'interdiction. En parallèle, leur poids dans les biens à la vente est passé de 10% à 15% sur la même période. Ces propriétaires n'ont souvent pas d'autre choix que de vendre, et les acheteurs le savent.
Au quatrième trimestre 2025, les transactions sur les logements classés A et B progressaient de +1,27% tandis que les F et G reculaient de -0,28%. La "valeur verte" n'est plus une prime sur les biens performants : c'est une pénalité sévère sur les biens énergivores. Pour une analyse complète du marché 2026, consultez notre article Le Marché Immobilier en 2026 : Analyse d'un Changement de Paradigme.
Décote réelle par classe : les chiffres 2026
Selon SeLoger, les logements classés F ou G affichent une décote moyenne de 15%, soit environ 452 €/m² de moins par rapport aux biens équivalents classés D. Les Notaires confirment une tendance encore plus marquée sur les transactions réelles : -25% pour la classe G, -10% pour la classe F.
La marge de négociation sur ces biens atteint 5,9% en moyenne, contre 3% seulement sur un logement classé D. L'acheteur ne fait plus confiance, il chiffre. Il intègre systématiquement le coût des travaux dans son offre de prix, souvent avec une marge de sécurité supplémentaire.
À Paris et Lyon, la rareté du foncier atténue légèrement le choc avec une décote autour de 5% à 7% pour un logement G. En province et en zone rurale, elle peut dépasser 22% si aucun audit énergétique sérieux n'est présenté dès la première visite.
Rénovation vs décote : le calcul qui change tout
Voici une simulation basée sur un bien de 80 m² à 3 500 €/m² (valeur de référence classe D : 280 000 €) :
| État énergétique | Valeur estimée 2026 | Décote | Coût moyen rénovation | Perte nette sans travaux |
|---|---|---|---|---|
| Classe D (Référence) | 280 000 € | 0% | — | — |
| Classe F | 252 000 € | -10% | 22 000 € | -6 000 € |
| Classe G | 210 000 € | -25% | 35 000 € | -35 000 € |
Sources : Notaires de France, SeLoger 2025, ANAH
Pour la classe G, la perte nette sans travaux atteint 35 000 €, soit exactement le coût d'une rénovation globale. Or MaPrimeRénov' 2026 couvre jusqu'à 80 à 90% de ces travaux pour les ménages modestes (plafond de 30 000 à 40 000 € HT selon le saut de classes DPE). Un propriétaire éligible peut rénover son logement G pour moins de 10 000 € de reste à charge et récupérer 35 000 € de valeur à la vente. Le calcul est évident, pourtant beaucoup n'y pensent pas avant de mettre leur bien sur le marché.
Pourquoi les maisons souffrent plus que les appartements
La décote est nettement plus marquée sur les maisons individuelles. Chaque classe énergétique en moins représente environ -8% de la valeur d'une maison, contre -5% pour un appartement.
Le périmètre des travaux
Contrairement à un appartement où une partie de l'isolation est collective (toiture, murs extérieurs gérés par le syndic), le propriétaire d'une maison doit assumer seul l'intégralité du chantier : toiture, murs, menuiseries, chauffage, ventilation.
La crédibilité de l'estimation
En copropriété, les travaux passent par des décisions collectives traçables. Sur une maison individuelle, l'acheteur n'a aucune garantie sur les devis présentés, et cette incertitude le pousse à négocier encore plus fort.
Stratégie : comment limiter la casse sur un mandat "passoire"
Si votre client ne peut pas financer les travaux avant la vente, votre rôle est de contrôler le récit autour du bien, pas de le cacher, mais de le cadrer avec précision.
Le dossier technique préventif
Ne laissez jamais un acheteur imaginer le pire. Présentez deux ou trois devis d'artisans locaux dès la première visite pour ancrer un coût réel et précis. Un acheteur qui a un chiffre en tête négocie moins qu'un acheteur qui fantasme un budget catastrophique.
L'audit énergétique comme outil commercial
L'audit est obligatoire pour tout bien classé F ou G en monopropriété, il doit être remis dès la première visite, comme le précise Service-Public.fr dans son guide sur les obligations DPE à la vente. Un audit sérieux avec plan de rénovation chiffré rassure, légitime le prix demandé et bloque les négociations agressives.
Le marketing visuel, votre dernier levier
Sur un bien à DPE dégradé, la projection émotionnelle par les photos est le seul vrai différenciateur. Une annonce avec des photos lentes à charger ou affichant des erreurs de format décourage l'acheteur avant même qu'il ait lu la description. Pour comprendre pourquoi le format HEIC des iPhone pose concrètement problème sur les portails, lire notre article Immobilier 2026 : faut-il acheter ou attendre ?.
C'est précisément là qu'intervient HeicPro. En 2026, les agents qui photographient leurs mandats avec un iPhone génèrent des fichiers HEIC, un format natif Apple que Windows ne reconnaît pas correctement sur de nombreuses plateformes d'annonces. Le résultat : des photos qui ne s'affichent pas, un taux de clic qui s'effondre, et une vente déjà compromise qui part encore plus mal. HeicPro convertit automatiquement vos fichiers HEIC en JPEG optimisés, légers et compatibles avec 100% des portails immobiliers. Pour un bien passoire, où chaque visiteur compte, cette fluidité technique n'est pas un détail, c'est une part de votre commission.
Ce que cela change pour votre pratique en 2026
La passoire thermique n'est plus un actif immobilier classique avec une petite note en bas de page. C'est un actif à stratégie spécifique, qui demande une préparation en amont, une communication rigoureuse et un marketing visuel sans faille.
Les agents qui s'y préparent arrivent à vendre ces biens dans des délais raisonnables et à des prix défendables. Ceux qui improvisent voient les acheteurs fuir ou négocier sans limite. En 2026, votre valeur ajoutée sur ce type de mandat se mesure directement à votre capacité à transformer un bien perçu comme un problème en une opportunité claire pour l'acheteur, et votre professionnalisme technique y contribue autant que votre expertise financière.
Données : Notaires de France (bilan 2024), SeLoger Baromètre 2025, ANAH / MaPrimeRénov' 2026, ONRE.
