En Bref
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location en France
Les logements classés F seront interdits à la location dès le 1er janvier 2028
Les logements classés E seront concernés à partir du 1er janvier 2034
5,2 millions de logements sont aujourd'hui classés F ou G en France
La décote sur un bien classé G atteint 25% en 2026 selon les Notaires de France
En 2021, la loi Climat et Résilience a posé les bases d'une transformation radicale du parc locatif français. Son objectif : éliminer progressivement les passoires thermiques du marché locatif d'ici 2034. Cinq ans plus tard, la première grande échéance est derrière nous. Les suivantes approchent, et beaucoup de propriétaires ne mesurent pas encore l'impact concret sur la valeur de leur bien.
Voici le calendrier complet, les chiffres réels, et ce que tout propriétaire ou agent immobilier doit savoir avant de prendre une décision.
Le calendrier officiel des interdictions DPE
La loi Climat et Résilience organise l'exclusion progressive des logements énergivores du marché locatif en plusieurs étapes.
| Date | Classe / Seuil concerné | Mesure |
|---|---|---|
| 25 août 2022 | Classe F et G | Gel des augmentations de loyer |
| 1er janvier 2023 | G+ (> 450 kWh/m²/an) | Logement considéré comme non décent |
| 1er avril 2023 | Classe F et G (monopropriété) | Audit énergétique obligatoire dès la 1ère visite |
| 1er juillet 2024 | Logements < 40 m² | Recalibrage des seuils DPE, ~140 000 logements sortis de la catégorie passoire |
| 1er janvier 2025 | Classe G | Interdiction de signer un nouveau bail ou de renouveler |
| 1er janvier 2028 | Classe F | Interdiction de signer un nouveau bail ou de renouveler |
| 1er janvier 2034 | Classe E | Interdiction de signer un nouveau bail ou de renouveler |
Source : Ministère de la Transition Écologique, mis à jour décembre 2025
À retenir : un bail en cours reste valable jusqu'à son terme. Ce sont les nouveaux baux et les renouvellements qui sont bloqués. Mais en pratique, les propriétaires bailleurs qui ne peuvent plus louer vendent, et c'est là que la décote s'installe.
Ce qui a changé depuis janvier 2025
Avant même l'interdiction de 2025, le législateur avait posé deux jalons précoces. Dès le 25 août 2022, les loyers des logements classés F et G ont été gelés : impossible d'augmenter le loyer entre deux locataires ou à la signature. Puis, le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an ont été classés non décents, rendant leur mise en location illégale sans travaux.
Ces deux mesures ont anticipé l'interdiction totale des G de 2025 et préparé le marché à la transition en cours. À noter également : depuis le 1er juillet 2024, les logements de moins de 40 m² bénéficient de seuils DPE recalibrés. Environ 140 000 petits logements sont ainsi sortis de la catégorie passoire sans travaux, une nuance importante pour les agents qui gèrent des studios ou des T1.
Le résultat sur le marché est visible dans les chiffres : la part des passoires thermiques dans les annonces locatives a chuté de 14% à 8% entre 2021 et 2025. Environ 600 000 logements G ont été retirés du marché locatif. Une partie a été rénovée, une autre mise en vente. Pour les propriétaires qui ont choisi de vendre sans rénover, la sanction a été immédiate : un logement G se vend aujourd'hui en moyenne 25% moins cher qu'un bien classé D selon les Notaires de France, contre 17% de décote seulement en 2021.
Ce qui attend les propriétaires de classe F d'ici 2028
Il reste moins de deux ans aux propriétaires de logements classés F pour décider. En France, on estime à 1,8 million le nombre de logements classés F. Beaucoup de leurs propriétaires n'ont pas encore enclenché de démarche.
L'histoire des logements G est instructive : ceux qui ont attendu la dernière minute ont subi les décotes les plus fortes, car le marché a anticipé l'interdiction avant même qu'elle entre en vigueur. Pour les logements F, la même mécanique est déjà en cours. Les acheteurs intègrent l'interdiction de 2028 dans leurs offres de prix depuis 2024.
Ce que coûte l'inaction pour un logement F
Sur un bien de 80 m² valorisé 280 000 € en classe D, la décote actuelle d'un logement F est de 10%, soit 28 000 € de perte. Le coût moyen d'une rénovation permettant de passer de F à D se situe autour de 22 000 €, avec MaPrimeRénov' pouvant couvrir jusqu'à 80 à 90% du montant pour les ménages modestes. Rénover avant de vendre ou de relouer reste économiquement plus rationnel qu'attendre.
2034 : pourquoi les logements E doivent déjà se préparer
L'échéance de 2034 peut sembler lointaine, mais elle concerne un volume de logements bien plus important. Les logements classés E représentent environ 4,8 millions de biens en France. Si tous attendent 2033 pour agir, le marché de la rénovation sera saturé, les prix des artisans s'envoleront et les délais exploseront.
Les propriétaires de logements E qui anticipent aujourd'hui bénéficient encore d'un accès aux artisans sans délai excessif, de niveaux d'aides MaPrimeRénov' encore favorables, et d'une valeur de revente préservée. Ceux qui attendent subiront exactement ce qu'ont subi les propriétaires de logements G entre 2022 et 2025 : une décote accélérée par la pression du calendrier.
L'obligation d'audit énergétique : ce que peu de propriétaires savent
Depuis le 1er avril 2023, tout bien classé F ou G vendu en monopropriété doit être accompagné d'un audit énergétique complet, distinct du simple DPE. Ce document doit être remis à l'acheteur potentiel dès la première visite, et non à la signature.
L'audit détaille l'état thermique du bâti, les travaux recommandés par ordre de priorité et une estimation de leur coût. En tant qu'agent, c'est un outil que vous pouvez utiliser comme levier commercial : un audit bien présenté cadre la négociation, crédibilise le prix demandé et empêche l'acheteur d'imaginer des travaux deux fois plus chers que la réalité. Les détails sur cette obligation sont consultables directement sur le site du Ministère de la Transition Écologique.
L'impact sur la stratégie marketing des annonces
Un bien classé F ou G a un défi double : convaincre malgré le DPE visible sur l'annonce, et déclencher un coup de cœur avant même la visite. Le seul levier restant est la qualité visuelle de l'annonce.
C'est là que beaucoup d'agents perdent des acheteurs évitables. Une photo qui met du temps à charger, un format HEIC natif iPhone non reconnu sur certains portails, une image mal compressée, et l'acheteur passe à l'annonce suivante en deux secondes. Sur un bien passoire où chaque contact compte, HeicPro garantit que vos photos de mandats sont converties, optimisées et compatibles avec 100% des portails immobiliers français, sans manipulation manuelle. Pour aller plus loin sur les décotes actuelles, consultez notre analyse passoires thermiques et décote réelle en 2026.
Ce que ce calendrier signifie concrètement pour le marché
D'ici 2034, ce sont potentiellement 7 à 8 millions de logements qui devront être rénovés ou sortis du marché locatif. Le marché immobilier va continuer à valoriser les biens performants et à pénaliser les biens énergivores, non pas parce que les acheteurs sont devenus militants, mais parce que la loi impose une réalité financière incontournable.
Pour les agents immobiliers, ce calendrier est une opportunité. Chaque propriétaire de logement F, G ou E est un client potentiel qui a besoin d'être accompagné dans sa décision : rénover, vendre, ou arbitrer. Ceux qui maîtrisent ces données et savent les présenter clairement sécurisent des mandats que leurs concurrents n'arriveront pas à obtenir. Pour une lecture complémentaire sur l'état du marché, lire notre article Le Marché Immobilier en 2026 : Analyse d'un Changement de Paradigme.
Données : Loi Climat et Résilience 2021, Ministère de la Transition Écologique (décembre 2025), Notaires de France (bilan 2024), ANAH / MaPrimeRénov' 2026.
